Newsletter Edilizia, aggiornamento al 8 Gennaio 2024

I contenuti del Decreto Legge SUPERBONUS 

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 29 dicembre 2023, n. 302 il Decreto Legge n.212 del 29 dicembre contenente le misure varate dal Governo sul Superbonus.

Il decreto prevede, anzitutto, che le detrazioni per le quali è stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura/cessione del credito d’imposta, non sono oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dell’intervento stesso, ancorché tale circostanza comporti il mancato miglioramento di due classi energetiche. 

L’art. 1, comma 1 dispone, che “le detrazioni …. non sono oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dell’intervento stesso, ancorché tale circostanza comporti il mancato soddisfacimento del requisito del miglioramento di due classi energetiche”.

Per i soggetti con redditi fino a 15.000 euro (calcolato in base al quoziente familiare) che abbiano cantieri con un avanzamento almeno pari al 60% sarà garantito un contributo sulle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 ottobre del prossimo anno.

L’art. 1, comma 2 “è autorizzata la corresponsione di un contributo in favore dei soggetti di cui al comma 1 con un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024 …. che entro la data del 31 dicembre 2023 abbiano raggiunto uno stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60 per cento. Il contributo …. è erogato, nei limiti delle risorse disponibili, dall'Agenzia delle entrate, secondo criteri e modalità determinati con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze da adottarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Il contributo di cui al presente articolo non concorre alla formazione della base imponibile delle imposte sui redditi”.

L’art. 2 interviene pesantemente sulla ricostruzione post sisma escludendo la possibilità di cessione del credito d’imposta nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici relativi alle zone sismiche 1-2-3 compresi in piani di recupero di patrimoni edilizi o riqualificazione urbana e per le quali non sia stato richiesto il relativo titolo abilitativo. Il comma 2 dello stesso articolo prevede, inoltre, che i contribuenti che usufruiscono dei benefici relativi agli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, siano tenuti a stipulare, entro un anno dalla conclusione di tali lavori, contratti assicurativi a copertura dei danni cagionati ai relativi immobili da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale. Le modalità di attuazione di tale misura saranno stabilite con apposito decreto.

L’art. 3 limita l’agevolazione sulle barriere architettoniche ad interventi aventi ad oggetto scale, rampe e l'installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.

A partire dal 1° gennaio 2024 non sarà più ammesso esercitare le opzioni cessione/sconto fattura, salvo che per i condomini, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa e per le persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro (tale requisito non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità).

Il comma 3 dell’art. 3 salvaguarda i lavori per i quali, in data antecedente a quella dell’entrata in vigore del decreto-legge, risulta presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, ovvero, per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, sono già iniziati i lavori oppure è già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori ed è stato versato un acconto sul prezzo.

Legge di Bilancio in Gazzetta: le misure che impattano sul settore edile

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 303 del 30 dicembre 2023 (Suppl. Ordinario n. 40) la Legge 30 dicembre 2023, n. 213, recante "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026".

Per quanto riguarda le misure che impattano sul settore delle costruzioni si segnalano le seguenti disposizioni.

Vengono confermate le semplificazioni per l'affidamento della progettazione delle opere pubbliche che erano state introdotte limitatamente al periodo 2019-2023 dal Decreto Sblocca Cantieri (art. 1, comma 4 del Decreto Legge n. 32/2019).

La norma in questione prevede che “i soggetti attuatori di opere per le quali deve essere realizzata la progettazione possono avviare le relative procedure di affidamento anche in caso di disponibilità di finanziamenti limitati alle sole attività di progettazione. Le opere la cui progettazione è stata realizzata ai sensi del periodo precedente sono considerate prioritariamente ai fini dell'assegnazione dei finanziamenti per la loro realizzazione”.

Nel settore immobiliare si interviene anzitutto sulla disciplina del Fondo di garanzia per l'acquisto della prima casa, prorogando al 31 dicembre 2024 (dal 31 dicembre 2023) la possibilità di usufruire della garanzia massima dell'80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età; si assegnano al Fondo ulteriori 282 milioni per l'anno 2024.

Aumenta dal 21 al 26% l'aliquota di imposta in forma di cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche, in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta.

Si introduce una norma interpretativa in materia di esenzione Imu per gli immobili destinati solo allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive o attività di religione o di culto con riguardo alle attività svolte da enti pubblici e privati diversi dalle società, trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciale e organismi di investimento collettivo del risparmio residenti nel territorio dello Stato.

Una norma sulle delibere di approvazione delle aliquote IMU prevede una disciplina applicabile in caso di differenza (positiva o negativa) fra l'IMU versata e quella effettivamente dovuta.

In materia di superbonus, viene disposto che l'Agenzia delle entrate verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati, la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni: si introduce, in sostanza,  un nuovo adempimento che prevede, al termine dei lavori, la dichiarazione di variazione di stato dei beni, utile al Fisco per la determinazione della variazione di rendita catastale dell’immobile, con possibilità per l’Agenzia delle Entrate di mandare la comunicazione al contribuente eventualmente inadempiente.

Sulle plusvalenze derivanti dal superbonus, l’art.1, comma 64, prevede l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito in alcune ipotesi, a decorrere dalle cessioni avvenute dal 1° gennaio 2024.

In particolare, costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili oggetto di interventi superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione oppure se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Per determinare i costi inerenti al bene saranno utilizzati i seguenti criteri:

·       nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese sostenute se si è utilizzato il 110% e siano stati utilizzati sconto in fattura o cessione del credito;

·       nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, si tiene conto del 50% delle spese.

·        Per immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, secondo i criteri precedenti, viene rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo.

MILLEPROROGHE 2024: slittano al 30 Giugno 2024 misure per infrastrutture e beni culturali

Tra i provvedimenti di fine anno, si segnala anche la pubblicazione (Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2023, n. 303) del Decreto Legge n.215 del 30 dicembre 2023, recante “Disposizioni urgenti in materia di termini normativi”, c.d. “Milleproroghe 2024”.

Fra le misure che coinvolgono le infrastrutture e gli interventi sul patrimonio culturale, il Decreto proroga al 30 giugno 2024:

·       il termine di applicazione delle disposizioni relative ad alcuni interventi finanziati con risorse del PNRR e del PNC relativi a procedure di affidamento semplificate per l’incentivazione degli investimenti pubblici;

·       il termine di applicazione della procedura negoziata senza previa pubblicazione di un bando, per l’affidamento di esecuzione lavori, servizi e forniture di importo pari o superiore alle soglie UE concernenti operatori economici con sede operativa collocata in aree di crisi industriale che abbiano acquistato nei dodici mesi successivi alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19 stabilimenti o aziende ubicate in dette aree.

·       Infine, per consentire il completamento degli interventi di tutela del patrimonio culturale dei territori colpiti dal Sisma 2016, viene estesa a otto anni la durata della segreteria tecnica di progettazione di cui si avvale l’ufficio del Soprintendente speciale, con contestuale proroga di un altro anno, quindi fino alla fine del 2024, dell'avvalimento delle venti unità di personale che ne fanno parte.

ANAC: fino al 30 giugno possibile verificare autenticità delle polizze a garanzia dell’offerta anche via PEC

ANAC (delibera n. 606 del 19 dicembre 2023) ha comunicato che fino al 30 giugno 2024 sarà possibile verificare anche via PEC – e non soltanto sul sito Internet del soggetto emittente – l’autenticità della polizza presentata in gara a garanzia dell’offerta.

La decisione dell’Autorità è motivata dalle difficoltà di consentire la verifica telematica della garanzia fideiussoria in tempo reale mediante accesso diretto ai relativi siti internet e dalla mancanza di piattaforme in grado di consentire l’emissione e la gestione delle polizze fideiussorie

Per questa ragione, “preso atto delle difficoltà” Anac ha individuato “una soluzione transitoria”, ossia la verifica via PEC, “da applicare per il tempo strettamente necessario a consentire l’evoluzione dei sistemi verso l’uso di piattaforme interoperanti con le piattaforme di e-procurement o lo sviluppo di siti internet accessibili alle stazioni appaltanti”.

Fino al 30 giugno 2024, l’operatore economico che intenda partecipare ad una procedura di affidamento pubblica, prima di procedere alla sottoscrizione della garanzia fideiussoria, sarà tenuto a verificare che il soggetto garante sia in possesso dell’autorizzazione al rilascio di garanzie mediante accesso ai siti internet della Banca d’Italia e dell’IVASS; la medesima verifica viene svolta dalle stazioni appaltanti.

Qualora il garante non disponga di un sito internet adeguato, dovrà fornire un indirizzo PEC dedicato cui le stazioni appaltanti e gli enti concedenti inviano la polizza presentata in gara, in formato pdf, per il riscontro di autenticità e veridicità.

L’indirizzo Internet o l’eventuale indirizzo PEC da utilizzare ai fini delle verifiche sono indicati dal garante nella documentazione contrattuale o, in mancanza, riportati dall’operatore economico nella domanda di partecipazione. La mancata indicazione è sanabile con la procedura di soccorso istruttorio, purché la garanzia sia stata emessa prima della scadenza del termine per la presentazione delle offerte.

Nel caso di utilizzo della verifica a mezzo PEC, l’operatore economico acquisisce l’impegno del garante a riscontrare le richieste pervenute dalla stazione appaltante nel termine massimo di cinque giorni lavorativi. Le stazioni appaltanti e gli enti concedenti segnalano all’IVASS i casi di perduranti ritardi/mancate risposte da parte delle imprese di assicurazione alle richieste di verifica.

Illegittimo invito a operatore con legame di parentela con impresa precedentemente aggiudicataria

Ai fini della corretta applicazione del principio di rotazione, la stazione appaltante deve verificare se due società, formalmente distinte, siano riconducibili al medesimo centro di interessi e decisionale.

Lo ha precisato un parere di precontenzioso dell’Anac (n.567/2023) nel quale si evidenzia, in particolare, che comporta “elusione fraudolenta del meccanismo di rotazione l’invito (senza giustificazione) e l’aggiudicazione ad un operatore legato da uno stretto legame di parentela con il legale rappresentante dell’impresa uscente, nonché detentore di quota di capitale sociale dell’impresa precedente aggiudicataria; la pluralità di tali indizi induce a ritenere che vi sia stato un accordo tra le due società per eludere la rotazione”.

Secondo Anac il nuovo codice impone tutt’ora alle Stazioni appaltanti (come contrappeso alla notevole discrezionalità riconosciuta nella scelta degli operatori economici da invitare) di rispettare la rotazione nella fase degli inviti, evitando che il gestore uscente, forte della conoscenza della strutturazione del servizio da espletare, possa agevolmente prevalere sugli altri operatori economici pur se anch'essi chiamati dalla stazione appaltante a presentare offerta e, così, posti in competizione tra loro.

Bonus Edilizi: agenzia delle Entrate e obbligo SOA per imprese subappaltatrici

L’Agenzia delle Entrate ha fornito un nuovo chiarimento (attraverso la propria rivista online FISCOOGGI) in merito all’obbligo di attestazione SOA da parte di imprese subappaltatrici che svolgono lavori rientranti nei bonus edilizi per importi inferiori a 516.000 euro.

La risposta del Fisco arriva prendendo in considerazione quanto disposto dall'art. 2-ter, comma 1, lettera d), punto 2) del citato Decreto Cessioni, mediante la quale il legislatore ha fornito una interpretazione autentica dell'obbligo normativo originario. Sulla base di quanto disposto dal “Decreto Cessioni”, è stato chiarito che "il limite di 516.000 euro è calcolato avendo riguardo singolarmente a ciascun contratto di appalto e a ciascun contratto di subappalto".

Pertanto, l’Agenzia delle Entrate, riprendendo anche quanto precisato nella circolare n. 10/2023, ritiene che quando i lavori sono dati in subappalto “le condizioni SOA devono essere rispettate dall’impresa appaltatrice, nel caso in cui il valore dell’opera complessiva superi i 516.000 euro, nonché dalle imprese subappaltatrici solo se le stesse eseguono lavori di importo superiore a 516.000 euro"