Le newsletter di CONFAPI ANIEM Firenze

CIRCOLARE 31 AGOSTO 2023 TERMINI E CONDIZIONI CESSIONE CREDITO

Informiamo i nostri Referenti che il 13 agosto scorso è stato firmato il decreto-legge relativo alla proroga dei termini per la fine dei lavori delle unifamiliari e dei condomini fino a 4 unità abitative fissata per il 31/12/2023.

Invece ancora non è stata approvata la tanto attesa proroga (attualmente fissata per il 31/12/2023) per i condomini superiori a 4 unità abitative relativa soprattutto ai cantieri che ancora devono partire pur avendo presentato la debita documentazione entro il 20 novembre dello scorso anno, ma poi bloccati dai successivi decreti del governo.

Ovviamente questo causa un clima di forte incertezza per l’avvio dei cantieri in quanto, al termine della scadenza attuale del 31 dicembre 2024, la percentuale della cessione del credito si abbassa anno dopo anno. Le possibilità quindi sono due:

1.     Avviare comunque i cantieri o sostenendo l’ulteriore onere finanziario in caso di mancata proroga oppure imputarlo al committente nel CAP.

2.     Attendere la proroga per l’avvio dei cantieri, ma correndo il rischio che un nuovo termine non sia sufficiente a terminare i lavori.

Vi inviamo dunque un nostro prospetto che riporta schematicamente gli attuali termini e condizioni ed un file molto più ampio ed esaustivo relativo alla cessione dei crediti.

Riepilogo attuale delle scadenze e degli adempimenti legati al Superbonus secondo il decreto Asset

Per quanto riguarda i condomini fino a 4 unità abitative ed edifici plurifamiliari:

Per i condomini, le persone fisiche proprietarie (o comproprietarie) di edifici composti fino a 4 unità immobiliari, le Onlus, le Associazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale, la fine del 2023 porterà a un netto taglio delle aliquote del superbonus.

In particolare, per tali soggetti, la detrazione spetta nella misura massima del 110%, per le spese

sostenute fino al 31 dicembre 2023:

a) se la CILAS è stata presentata entro il 25 novembre 2022 (e, per i condomini di 4 unità abitative, l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata tra il 19 e il 24 novembre 2022);

b) (solo per i condomini di 4 unità abitative) se la CILAS è stata presentata entro il 31 dicembre 2022 e l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata entro il 18 novembre 2022

c) nell’ipotesi di intervento da eseguire tramite demolizione e ricostruzione degli edifici se, al 31 dicembre 2022, risulta presentata l’istanza per acquisire il titolo abilitativo.

La data della delibera assembleare deve essere certificata dall'amministratore o dal

condomino che ha presieduto l'assemblea.

Nei casi diversi dai precedenti, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, la detrazione

spetta nella misura del 90%.

Per le spese sostenute dopo il 31 dicembre 2023, l’aliquota agevolativa si ridurrà al:

- 70% per le spese sostenute nel 2024;

- 65% per le spese sostenute nel 2025.

Stesse scadenze e percentuali sono previsti per gli interventi “trainati” effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio interamente posseduto.

Al riguardo, si ricorda che ai sensi della normativa il superbonus si applica agli interventi “trainati” a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno un intervento “trainante”.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 24/E/2020 (paragrafo 2.2), ha chiarito che tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati” sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Ne deriva che, ai fini dell’applicazione del superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Secondo quanto precisato dal ministero dell’Economia. con la risposta del 28 giugno 2023 all’interrogazione parlamentare n. 5-00784, la data di inizio e fine lavori degli interventi “trainanti” che accedono al superbonus deve essere comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Per i condomini (di cui al comma 8-bis dell'art. 119 del Decreto Rilancio)

Per questa tipologia è possibile di aderire al Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2023 qualora:

1. sia stata protocollata la pratica edilizia comunale per il Superbonus entro il 25 novembre 2022, in genere la CILAS (nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia stata presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo) e sia stata deliberata in assemblea condominiale l'esecuzione dei lavori tra il19 e il 24 novembre;

2. oppure sia stata protocollata la pratica edilizia comunale per il Superbonus entro il 31 dicembre 2022 e sia stata deliberata in assemblea condominiale l'esecuzione dei lavori prima del 18 novembre;

Tutto ciò per permettere a coloro che avevano già intrapreso l'iter prima del DL Aiuti di terminarlo alle medesime regole.

Di contro, se non si ricade in una delle due casistiche, l'aliquota scende al 90% per tutto il 2023.

Infine, per le spese sostenute nell’anno 2024 si avrà diritto ad un Superbonus ad aliquota ridotta al 70 per cento, e per le spese sostenute nell’anno 2025, al 65 per cento.

Questo significa che, se a fine dicembre 2023 non avessi terminato i lavori, si potra portare in detrazione la spesa restante e sostenuta nel 2024 al 70%.

Riassumendo:

• detrazione al 110% fino al 31 dicembre 2022;

• detrazione al 90% fino al 31 dicembre 2023 (o 110% qualora sia stata presentata la pratica

• comunale prima del 25 novembre 2022);

• detrazione al 70% fino al 31 dicembre 2024;

• detrazione al 65% fino al 31 dicembre 2025.

Sarà nostra cura informarvi tempestivamente di ogni notizia relativa alla nuova data di termine lavori per i condomini.

Si ringrazia il Dr. Gherardo D’Anna, Presidente di CONFAPI ANIEM Firenze per la preziosa collaborazione